Chị Nga (Đà Nẵng) đang được giới thiệu mua một căn nhà chưa có sổ hồng, với giá bán rẻ hơn hẳn so với giá thị trường. Do nguồn tài chính hạn hẹp nên chị Nga đang phân vân xem có nên mua hay không, nếu mua thì phải đối mặt với rủi ro gì và làm thế nào để hạn chế tối đa những rủi ro đó?
Thắc mắc của chị Nga được Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS (Đoàn luật sư thành phố Hà Nội) tư vấn như sau:
1. Điểm khác biệt khi mua nhà có sổ hồng và không có sổ hồng
– Giao dịch chuyển nhượng nhà đất có sổ hồng chỉ được thực hiện khi có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Việc tiến hành chuyển nhượng này sẽ được thực hiện đơn giản, nhanh chóng hơn về mặt thủ tục do đã có Giấy chứng nhận và việc sang tên Giấy chứng nhận cũng tương đối dễ dàng. Đồng thời, việc chuyển nhượng khi có sổ hồng cũng tránh được những rủi ro, đảm bảo quyền và lợi ích cho bên mua nhà đất.
– Chuyển nhượng nhà đất không có sổ hồng chỉ được thực hiện đối với các trường hợp được quy định tại khoản 2 Điều 118 Luật nhà ở năm 2014. Việc chuyển nhượng cũng tương đối mất thời gian do hồ sơ thủ tục phức tạp, việc xin cấp Giấy chứng nhận tương đối lâu. Đồng thời, khi chuyển nhượng nhà đất không có sổ hồng thì rất dễ xảy ra các tranh chấp phát sinh, người mua dễ gặp thiệt thòi, mất quyền lợi. Đặc biệt khi đất thuộc quy hoạch bị thu hồi thì vấn đề bồi thường, đền bù trong nhiều trường hợp là không được đảm bảo.
2. Rủi ro khi mua nhà không có sổ hồng
Thứ nhất, theo quy định tại Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 thì điều kiện đầu tiên khi mua bán nhà ở là phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng). Còn điều kiện bắt buộc về hình thức, đó là việc mua bán phải được lập thành Hợp đồng công chứng theo quy định về pháp luật Công chứng. Nếu như chị Nga mua bán nhà ở mà không thuộc trường hợp ngoại lệ chẳng hạn như mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì khi ra các Văn phòng Công chứng, họ sẽ không thực hiện Công chứng hợp đồng. Khi đó, nhiều đối tượng lừa đảo có thể dụ người mua bằng cách cho họ ký Hợp đồng viết tay hoặc Lập hợp đồng dưới dự chứng kiến của thừa phát lại (hay còn gọi là lập vi bằng). Tuy nhiên, các hình thức này đều không đáp ứng đúng yêu cầu của việc chuyển nhượng.
Thứ hai, khi mua bán nhà ở chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, chị Nga sẽ phải đối diện với nguy cơ xảy ra tranh chấp bất cứ lúc nào. “Người mua nhà nếu không am hiểu pháp luật thường rất bị động, họ không được tiếp cận với các thông tin về việc ngôi nhà có đang có vấn đề pháp lý không? Chẳng hạn như việc ngôi nhà xây dựng trên phần đất có tranh chấp, đất đang bị sử dụng sai mục đích, nếu với căn hộ thì chủ đầu tư chưa được nghiệm thu kỹ thuật hay chưa đủ điều kiện để cấp sổ hồng cho các căn hộ,… Về lâu dài, quyền lợi của người mua sẽ là bị tổn hại trực tiếp khi có tranh chấp này xảy ra, thậm chí là mất nhà” – Luật sư Nguyễn Văn Tuấn cho biết.
Thứ ba, người mua có thể phải đối diện với những rủi ro khác khi thực hiện các giao dịch liên quan đến mua bán, chuyển nhượng, góp vốn hay thế chấp bằng căn nhà không sổ hồng đó. Cũng không loại trừ trường hợp khi giá nhà có sự biến động, chủ cũ của ngôi nhà liền trở mặt, khởi kiện yêu cầu tuyên hợp đồng mua bán nhà là vô hiệu để đòi lại nhà, sau đó bán cho người khác với giá cao hơn, hoặc yêu cầu người mua phải trả thêm tiền.
Luật sư Nguyễn Văn Tuấn nhận định việc mua nhà không sổ hồng tiềm ẩn nhiều rủi ro khó lường.
3. Kinh nghiệm hạn chế tối đa rủi ro khi mua nhà không sổ hồng
– Tìm hiểu kỹ thông tin về lai lịch căn nhà cũng như người bán để có cơ sở để khởi kiện hoặc tố cáo nếu cần thiết. Người mua có thể dò hỏi những thông tin này từ hàng xóm lân cận hoặc những người đã từng giao dịch với bên bán. Đây cũng là một cách để người mua sớm nhận diện các đối tượng lừa đảo bởi kẻ xấu thường cố tình che giấu và tránh né việc cung cấp các thông tin cá nhân này.
– Làm rõ xem tại sao ngôi nhà lại chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng), có phải đang có vướng mắc hay tranh chấp nào hay không? Tại bước này, người mua cần tìm hiểu xem bất động sản đó có đang nằm trong quy hoạch hay vi phạm gì về pháp luật đất đai hay không? Nguồn gốc thửa đất và ngôi nhà như thế nào? Đối với dự án đầu tư, cần xem xét hồ sơ pháp lý và kiểm tra xem dự án đó có thực hiện đúng quy định và được cấp phép đúng quy định hay không?
– Khi ký kết hợp đồng mua bán, người mua cần phải đọc thật kỹ các điều khoản và thực hiện việc ký kết theo đúng quy định, ví dụ khi mua nhà ở hình thành trong tương lai thì cần phải thực hiện việc xin xác nhận, có công chứng từ chủ đầu tư dự án nhà ở…
– Khi thực hiện thanh toán, cần phải chia ra làm giai đoạn, chỉ thanh toán hết khi đã có trong tay Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Khi giao nhận tiền, người mua lưu ý phải lập thành giấy biên nhận để xác định việc đã thanh toán.
– Khi nhận bàn giao nhà ở, người mua phải xem xét kỹ về tình trạng của nhà ở. Trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai cần phải xem xét về tiến độ hoàn thành, bàn giao có đúng với thỏa thuận và chất lượng có đúng như cam kết hay không.
Luật sư Nguyễn Văn Tuấn (Luật TGS)
( Theo Thanhnienviet)
