Thị trường BĐS đang có sự sôi động ngầm, dòng tiền chờ bắt đáy hiện khá dồi dào khi các kênh tài chính khác bấp bênh, rủi ro cao. Tuy nhiên liệu giá BĐS có thật sự “rớt đáy”?
Thị Trường Đã Chạm Đáy Chưa?
“Tôi nghĩ năm 2023, giá BĐS sẽ chạm đáy, đây là lúc thích hợp nhất để xuống tiền. Còn hiện giờ thì vẫn chưa phải thời điểm thích hợp”, ông Ngô Tiến (55 tuổi, Bình Dương) nhà đầu tư BĐS 20 năm kinh nghiệm chia sẻ quan điểm khi được hỏi về “đáy” của bất động sản. Vị này còn cho biết, hiện giờ ngoài loại hình đất nền dự án, đất nông nghiệp thì ông vẫn chưa thấy xuất hiện sóng giảm giá ở phân khúc căn hộ thứ cấp hay nhà liền thổ. Thời gian qua thị trường khó khăn, ông Tiến nhận thấy đất nền dự án đang khó bán ra nên giá không tăng nhưng thực tế không giảm mạnh. Lác đác một vài giao dịch rao bán giảm thì không đại diện cho toàn thị trường, trong khi ông đầu tư nhà phố và căn hộ cho thuê ở TP.HCM và Bình Dương vẫn đem về dòng tiền đều đặn nên thời điểm này bảo BĐS giảm sâu là không đủ cơ sở.
Cùng câu hỏi trên, ông Nguyễn Khải (47 tuổi, TP.HCM), nhà đầu tư hơn 12 năm kinh nghiệm cho rằng, thị trường đang rất khó khăn với dân đầu tư lướt sóng đất rừng, đất ruộng hay ôm quá nhiều sản phẩm nhà ở không khai thác được giá trị kinh doanh. Với những người mua ở thực hay đầu tư có tính toán các loại hình BĐS giàu tính thương mại, sẽ không có chuyện bán tháo hay giảm giá.
Thị trường BĐS chưa xuất hiện làn sóng giảm giá mạnh, hầu hết vẫn chỉ mang tính cục bộ.
“Không thể nói trước được gì về năm 2023. Nếu tín dụng, pháp lý dự án vẫn siết thì thị trường sẽ rơi vào thế cục khó đoán. Còn nếu Chính phủ có các chính sách hỗ trợ, nới lỏng cho doanh nghiệp thì thị trường sẽ diễn biến theo hướng tươi sáng hơn. Năm 2023 có thể khó khăn nhưng không cực đoan như nhiều người đang “làm quá”, giá BĐS có thể giảm ở vài loại hình nhưng nguồn hàng tốt thì đừng đợi bắt đáy hay giảm sâu”, ông Khải nhận định.
Nhiều nhà đầu tư tại TP.HCM cho biết vẫn đang cầm tiền mặt chờ cơ hội vì gần 2 tháng nay chưa tìm thấy BĐS nào có chất lượng tốt thật sự giảm sâu. Tìm hiểu từ Batdongsan.com.vn, các thông tin giảm giá mạnh nhất thời gian qua đến từ động thái chiết khấu của các CĐT với thông tin dự án sơ cấp giảm 30-50% giá từ việc cộng dồn các chiết khấu, ưu đãi và quà tặng từ doanh nghiệp. Tuy nhiêu nếu phân tích sâu, các đợt giảm giá trên không thật sự khiến các chủ đầu tư lỗ mà chỉ là cắt lời do trước đó họ đã đẩy giá lên quá cao. Chỉ là những nhà đầu tư thứ cấp sẽ chịu ảnh hưởng CĐT giảm giá sơ cấp khiến họ khó ra hàng như giá mong muốn. Còn giao dịch thứ cấp ở giới đầu tư, không tính các loại hình đất vướng pháp lý, mức giảm mạnh nhất hiện nay cũng chỉ vào khoảng 10-15% là tối đa. Nếu không thật sự kẹt tiền, thời điểm này chưa có làn sóng bán lỗ, bán tháo tràn lan.
Theo chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang, thời điểm này chưa phải là đáy của thị trường BĐS mà mới chỉ là giai đoạn bắt đầu. Thị trường còn đối mặt với nhiều khó khăn chưa tìm ra giải pháp nên năm 2023, diễn biến khó khăn là điều nhà đầu tư cần chuẩn bị trước. Còn theo Tiến sĩ Phạm Anh Khôi, đây chưa phải lúc người này tham gia thị trường nếu muốn đầu tư lướt sóng, bắt đáy nhà đất. Hiện tại không phải là sân chơi cho nhà đầu tư ngắn hạn mà dòng tiền đang dành cho đầu tư dài hạn. Quyết định xuống tiền giai đoạn này hay không phụ thuộc vào khả năng tài chính và khẩu vị rủi ro của nhà đầu tư. Một số người sẽ nhìn nhận đây chưa phải thời điểm tốt để tham gia thị trường, do đó họ có thể gửi tiền vào ngân hàng, với mức lãi có nơi đã lên đến 15%/năm. Nhưng cũng có những nhà đầu tư đang có tài chính tốt và chấp nhận được rủi ro hơn.
Sản Phẩm Phục Vụ Nhu Cầu Thực Khó Giảm Giá
Các chuyên gia cũng nhìn nhận, giá sẽ khó giảm với các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực và khai thác được dòng tiền ổn định. Bà Trang Bùi, TGĐ Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, thị trường sắp tới sẽ tập trung vào sản phẩm cho người dùng ở thực, bất động sản công nghiệp và nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực, có mức giá bán hợp lý sẽ vẫn giữ được thanh khoản. Sẽ có nhiều hơn những dự án thuộc phân khúc trung cấp, bình dân triển khai ra thị trường và điều này giúp cân bằng giá nhà, từ đó, giúp lượng lớn người có nhu cầu mua ở thực tiếp cận với nguồn cung phù hợp hơn.
Sản phẩm phục vụ nhu cầu thực và căn hộ đã hoàn thiện bàn giao sẽ khó giảm sâu dù trong bối cảnh thanh khoản yếu.
Còn theo đại diện Hội Môi giới BĐS Việt Nam, năm 2023 sẽ tiếp tục khó khăn do lãi suất chưa giảm. Nhưng giá BĐS có giá trị ở thực và cho thuê, đặc biệt những sản phẩm đã hình thành, sẽ khó có sự giảm giá. Bởi lẽ, nguồn cung đang rất khan hiếm trong khi nhu cầu vẫn ở mức cao. Thanh khoản thấp nhưng giá chỉ chững lại hoặc tăng chút ít chứ không giảm. Do đó, việc có nên chờ bắt đáy hay không phụ thuộc vào tình hình tài chính của nhà đầu tư. Nếu đang có lượng tiền mặt tốt, không phải vay mượn hoặc vay không nhiều, thì đây là cơ hội để so sánh và chọn lựa sản phẩm tốt.
Dự báo về khả năng hồi phục của thị trường, chuyên gia cho rằng, khó khăn sẽ còn kéo dài trong 6 tháng đầu năm 2023 nếu chưa sớm nhận được hỗ trợ từ Chính phủ. Có thể cuối quý 2, đầu quý 3/2023, Chính phủ sẽ nới dòng tín dụng, giải quyết những khó khăn thiết yếu cho doanh nghiệp. Khi đó, tùy thuộc vào quyết sách của nhà nước, thị trường sẽ có phản ứng tương ứng. Nếu đang có nhu cầu đầu tư BĐS, bên cạnh tính toán thận trọng dòng tiền dài hạn, nhà đầu tư khi tìm được sản phẩm có chất lượng tốt, giảm giá trong biên độ từ 10% thì có thể xem xét mua vào vì những BĐS thật sự có giá trị sẽ không giảm sâu dù thị trường khó khăn.
( Theo Phương Uyên – Thanhnienviet)
Link gốc: https://thanhnienviet.vn/2022/12/02/co-nen-cho-gia-bat-dong-san-giam-sau-hon-de-bat-day
